Wady lokalu - Ważne informacje

Po sporządzeniu protokołu odbioru deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia jego podpisania, doręczyć ci oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie ich uznania i przyczynach. W terminie 30 dni od podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanych wad. W przypadku, gdy tego nie zrobi powinien wyznaczyć dodatkowy, odpowiedni termin usunięcia wad wraz uzasadnieniem opóźnienia.

W przypadku stwierdzenia wad po odbiorze lokalu mieszkalnego i po podpisaniu protokołu odbioru możesz złożyć do dewelopera reklamację na podstawie rękojmi. Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, która trwa w przypadku wad nieruchomości przez okres pięciu lat od dnia jej wydania. Dwuletnia rękojmia obejmuje rzeczy ruchome np. wyposażenie mieszkania nabyte wraz z mieszkaniem. W przypadku reklamacji części wspólnych np. przeciekania elewacji przy twoim oknie, możesz złożyć reklamację sam lub przelać uprawnienia z tego tytułu na wspólnotę mieszkaniową, która będzie dochodzić roszczeń w imieniu wszystkich współwłaścicieli.

Składając reklamację możesz żądać wymiany rzeczy, naprawienia wad lub obniżenia ceny. Deweloper powinien odpowiedzieć na złożoną przez ciebie reklamację w terminie 14 dni. Jeśli deweloper nie zajmie stanowiska wobec reklamacji w ww. terminie domniemywa się, że deweloper uznał objęte reklamacją żądania. Zobacz informacje o reklamacjach na podstawie rękojmi. Rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości upływa z okresem 5 lat od wydania jej kupującemu.

Przykład:

Deweloper sprzedał ci wykończone mieszkanie pokazowe wraz z wyposażeniem. Po ponad dwóch latach użytkowania mieszkania stwierdziłeś, że elewacja przy oknie pęka, zmywarka natomiast zepsuła się. Możesz zareklamować u dewelopera wadę budynku, jednocześnie poinformuj o wadzie wspólnotę mieszkaniową. Niestety na reklamację zmywarki u dewelopera już jest za późno. Pozostaje naprawa odpłatna.

Podstawa prawna:
art. 27 ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
art. 556, art. 561, art. 561 [5], art. 568 kodeksu cywilnego

Inną podstawą reklamacji wad może być udzielona przez dewelopera gwarancja. Udzielenie gwarancji przez dewelopera jest dobrowolne. W gwarancji deweloper (gwarant) może w sposób dowolny ukształtować swoje obowiązki i twoje uprawnienia. Obowiązki dewelopera mogą polegać na zwrocie zapłaconej ceny lub jej części, wymianie rzeczy, bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.

Czas trwania gwarancji określa gwarant. Jeśli nie jest on oznaczony przyjmuje się, że gwarancja trwa dwa lata od wydania nieruchomości. W przypadku udzielenia gwarancji przez dewelopera jej postanowienia powinny być wpisane w umowie deweloperskiej i umowie przenoszącej prawo własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli postanowienia gwarancyjne nie stanowią inaczej naprawa uznanej wady w ramach gwarancji powinna zostać wykonana w terminie 14 dni. Więcej o gwarancji przeczytasz tutaj.

Przykład:

Deweloper udzielił dziesięcioletniej gwarancji na okna deklarując, że naprawi je w przypadku stwierdzenia wad stolarki. twoje drewniane okna w salonie zaczęły pękać po dziewięciu latach. Nie przysługuje ci już rękojmia, ale reklamację możesz złożyć na podstawie gwarancji.

Podstawa prawna:
art. 577 – art. 581 kodeksu cywilnego

Pamiętaj, że wybór sposobu dochodzenia roszczeń od dewelopera należy do ciebie. Przysługuje ci prawo wyboru między dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji, a żądaniem pokrycia szkody ze względu na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera.

W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych musisz pamiętać o tym, że są to sprawy trudne, wymagające wiarygodnych dowodów. Musisz udowodnić, że w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera doszło do szkody w twoim majątku w określonej wysokości. Wysokość szkody również musisz udokumentować. Deweloper może nie zgodzić się z twoim stanowiskiem i sugerowaną przez ciebie wysokością poniesionej szkody.

Przykład:

Deweloper uznał reklamację spękania ściany, ale nie wykonuje prac mimo wielokrotnych monitów z twojej strony. Naprawę wykonuje w końcu wynajęta przez ciebie ekipa remontowa, która wystawiła fakturę za usługę. Możesz żądać od dewelopera zwrotu zapłaconego ekipie remontowej wynagrodzenia. Jesteś w stanie wykazać winę dewelopera, jak i szkodę, którą poniosłeś.

Podstawa prawna:
art. 471, art. 477 kodeksu cywilnego