Umowa przedwstępna to rodzaj umowy cywilnoprawnej, na podstawie której strony zobowiązują się do zawarcia kolejnej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna powinna określać strony umowy, oznaczenie przedmiotu umowy, cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jest to powszechnie stosowana umowa na rynku wtórnym. Dzięki umowie przedwstępnej strony dają sobie czas na przygotowanie się do podpisania umowy przyrzeczonej, np. przyszli nabywcy muszą najpierw sprzedać swoje mieszkanie, które zajmują, by z uzyskanych środków sfinansować zakup mieszkania lub by uzyskać kredyt.
Umowy przedwstępne stosowane są również przez deweloperów w przypadku, gdy mieszkanie lub dom jednorodzinny jest już ukończony, a budynek jest już dopuszczony do użytku. W takiej sytuacji nie znajduje zastosowania umowa deweloperska ponieważ zakończył się już proces budowy. Deweloper dysponuje gotowym mieszkaniem, które może ci sprzedać w uzgodnionym umową przedwstępną terminie. Cena za mieszkanie wpłacana będzie bezpośrednio na konto dewelopera, ponieważ nie obowiązują już środki ochrony w postaci rachunków powierniczych.
Umowę przedwstępną możesz zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Najczęściej umowy przedwstępne zawierane są w zwykłej formie pisemnej, ale nie jest to bezpieczne rozwiązanie. W przypadku, gdy umowa została zawarta w formie zwykłej pisemnej, a deweloper nie sprzeda ci mieszkania, będziesz mógł od niego dochodzić tylko odszkodowania. Jeśli jednak zdecydujesz się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to oprócz możliwości dochodzenia odszkodowania będziesz mógł żądać wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności do mieszkania przed sądem.
Roszczeń tych możesz dochodzić w ciągu roku od upływu terminu, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona.
Przykład:
Zawarłeś z deweloperem w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną, której przedmiotem jest sprzedaż kawalerki. Inwestycja została już dawno ukończona, a deweloper obiecywał, że już niedługo zawrze z tobą umowę sprzedaży. Deweloper terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie dotrzymał. Od tej daty minęło już kilka miesięcy, a deweloper przestał odpisywać na twoje ponaglenia. W takim przypadku nie zwlekaj, wystąp do sądu z pozwem o przeniesienie własności mieszkania.
Podstawa prawna:
art. 389, 390 Kodeksu cywilnego