Czy pośrednik musi posiadać licencję?
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie muszą posiadać licencji do wykonywania zawodu pośrednika. Muszą natomiast prowadzić działalność gospodarczą (mieć firmę) i ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej. Przepisy nie określają jednak sankcji za brak ubezpieczenia pośrednika. Na rynku nieruchomości można więc spotkać pośredników, którzy nie posiadają ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Forma umowy i jej treść
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawierana jest na podstawie swobody umów. Strony mogą więc określić dowolnie zawarte w niej postanowienia. Wyjątkiem są zapisy umowne (tzw. klauzule niedozwolone), które kształtują twoje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają twoje interesy, np. wyłączają możliwość sprzedania nieruchomości przez właściciela, bez pośrednika, w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa.
Przykład:
Zawarłeś z pośrednikiem umowę, w której przyznał on sobie wyłączne prawo do reprezentowania ciebie przed innymi kupującymi (tzw. umowa na wyłączność). Znalazłeś sam kupującego i sprzedałeś mu nieruchomość. Teraz pośrednik żąda od ciebie umownego wynagrodzenia. Pośrednik nie ma prawa żądać od ciebie wynagrodzenia w sytuacji, gdy sam znalazłeś osobę zainteresowaną kupnem twojej nieruchomości. Zapis umowny, na którym opiera swoje żądanie pośrednik, zbyt mocno ingeruje w twoje prawo własności. Z tego względu zapis ten cię nie wiąże.
Obowiązkiem pośrednika jest zawarcie umowy z klientem w formie pisemnej. Zakres umowy pośrednictwa określa sama umowa. Najczęściej jest to zobowiązanie pośrednika do podjęcia czynności:
- zmierzających do skontaktowania stron i zawarcia przez nich umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowa rezultatu) lub
- mających na celu promocję ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości i stworzenie, poprzez działania określone umową, okazji do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przenoszącej własność (umowa starannego działania).
Umowa rezultatu to taka umowa, która przewiduje, że wynikiem działań pośrednika będzie zawarcie konkretnej umowy np. umowy przedwstępnej, umowy przenoszącej prawo własności do lokalu, czy umowy najmu. Dopiero z chwilą osiągnięcia przez pośrednika określonego umową rezultatu powstaje obowiązek zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi.
Inaczej jest z umową starannego działania. Umowa ta przewiduje, że przez czas jej trwania pośrednik podejmuje czynności, za które będzie pobierał wynagrodzenie. Umowa ta nie prowadzi do osiągnięcia rezultatu, ale składa się z szeregu czynności, do których wykonania zobowiązuje się pośrednik. Na podstawie tej umowy pośrednik pomaga ci w sprzedaży nieruchomości, ale nie bierze odpowiedzialności za to, czy ostatecznie zawrzesz umowę, na której ci zależy. Dobra umowa starannego działania powinna przewidywać odrębnie cenę (z VAT) za wykonanie przez pośrednika poszczególnych czynności. Taką umowę łatwiej rozliczyć nawet w przypadku sporu z pośrednikiem.
Co warto negocjować z pośrednikiem?
Negocjując z pośrednikiem warunki umowy warto zadbać, aby w umowie znalazły się:
- obowiązek sprawdzenia przez pośrednika stanu prawnego wyszukanych nieruchomości;
- określenie sposobu, w jaki zostaną ci przekazywane informacje o interesujących cię nieruchomościach;
- zobowiązanie pośrednika do przesyłania minimalnej ilości ofert w miesiącu lub przesłania informacji o braku takich ofert;
- umowne prawo do odstąpienia przez ciebie od umowy oraz termin, w którym złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy będzie możliwe;
- kary umowne w przypadku niewykonania zobowiązań przez pośrednika;
- czas trwania umowy.
Obowiązki informacyjne pośrednika
Najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową pośrednik ma obowiązek podania informacji o głównych cechach świadczenia, danych identyfikacyjnych (nazwa, adres, numer KRS lub NIP w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), łącznej cenie, sposobie i terminie spełnienia świadczenia.
Wynagrodzenie pośrednika
Cena za usługi pośrednika powinna być podana w jednostkach pieniężnych (np. w zł), w kwocie brutto. W przypadku, gdy cena nie została ustalona, aby otrzymać należne wynagrodzenie, pośrednik będzie musiał wykazać, jakie koszty poniósł wykonując usługę i na jakie wynagrodzenie zasługuje.
Przykład:
Pośrednik w umowie określił wynagrodzenie, które odpowiada 2% + VAT ceny, za którą zostanie sprzedane mieszkanie Pana Jana. Wynagrodzenie pośrednika określone w procentach nie jest prawidłowe. Ustalenie w ten sposób wynagrodzenia naraża pośrednika na dwa zarzuty: zapis taki można uznać za niedozwolony, ponieważ kształtuje cenę w sposób utrudniający jego obliczenie przez konsumenta. Po drugie zapis ten jest niezgodny z prawną definicją ceny: cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić za towar lub usługę. Cena zawiera podatek od towarów i usług.
Odstąpienie od umowy
Możesz odstąpić od umowy zawartej z pośrednikiem, jeśli tak się umówiłeś w umowie pośrednictwa.
Jeśli umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami została zawarta poza siedzibą pośrednika (np. na klatce schodowej), możesz odstąpić od niej w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Wzór odstąpienia od umowy znajdziesz tutaj. Sprawdź jednak dobrze warunki umowy. Prawo odstąpienia od umowy w terminie 14 dni nie przysługuje ci, jeśli w sposób wyraźny wyraziłeś zgodę na wcześniejsze spełnienie świadczenia, a pośrednik poinformował cię o utracie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku złożenia takiego oświadczenia.
Podstawa prawna
art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług
art. 12, art. 21 ust. 2, art. 27 ustawy o prawach konsumenta
art. 180, art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami