null

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności

Drukuj otwiera się w nowej karcie

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności zwana bywa potocznie umową sprzedaży lub umową końcową.

Jeśli deweloper poinformował cię o możliwości zawarcia umowy sprzedaży, sprawdź, czy deweloper posiada m.in. dwa istotne dokumenty: oświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz decyzję banku o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu mieszkalnego.

Oświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego to dokument wydany przez starostę lub prezydenta miasta stwierdzający, że twój lokal jest samodzielny. Stwierdzenie samodzielności lokalu stanowi podstawę do twierdzenia, że lokal może być odrębnym przedmiotem sprzedaży. Bez tego dokumentu sąd odmówi wpisania ciebie jako właściciela lokalu do księgi wieczystej. W księdze wieczystej będzie cały czas figurował deweloper, a w związku z tym będziesz musiał płacić powiększoną składkę ubezpieczenie, jeśli finansujesz zakup mieszkania kredytem.

Drugim, istotnym dokumentem jest oświadczenie banku o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości. Zgoda ta jest istotna wtedy, gdy deweloper wziął kredyt, aby zrealizować inwestycję i obciążył hipoteką nieruchomość, na której miał być wybudowany budynek. Na podstawie tego oświadczenia bank wyraża zgodę na sprzedaż twojego lokalu i powiązanych z nim udziałów w nieruchomości wspólnej bez żadnych obciążeń hipotecznych.

Jeśli deweloper posiada wszystkie dokumenty potrzebne do wyodrębnienia i przeniesienia własności mieszkania, poproś dewelopera z wyprzedzeniem o przesłanie wzoru umowy sprzedaży tak, byś mógł spokojnie umowę przeczytać i w miarę potrzeby skonsultować ją z prawnikiem.

Przedmiotem umowy sprzedaży jest wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż wraz przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej oraz określenie praw z nim związanych, np. możliwość wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Umowa ta jest potocznie zwana umową końcową, ponieważ przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego, kończy stosunek prawny powstały na podstawie umowy deweloperskiej. Umowa końcowa powinna zawierać oznaczenie stron, określenie przedmiotu umowy, oświadczenie dewelopera o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy i przeniesienie jego własności oraz ustalonych praw na nabywcę,  oświadczenie nabywcy o nabyciu lokalu i praw z nim związanych. Umowa końcowa powinna odpowiadać treści umowy deweloperskiej.

Zdarza się, że deweloperzy starają się „przemycić” do umowy końcowej postanowienia, które się mogą być dla ciebie niekorzystne. Warto porównać umowę końcową z zapisami umowy deweloperskiej. Często spotykane w umowach końcowych są klauzule niedozwolone, które dotyczą zrzeczenia się roszczeń przez nabywcę powstałych w trakcie trwania umowy deweloperskiej.

Przykład:
Postanowienie o treści: "Strony oświadczają, że wobec zawarcia niniejszej umowy nie zgłaszają wobec siebie żadnych roszczeń finansowych oraz że umowa niniejsza wyczerpuje całość roszczeń związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu podziemnym, wielostanowiskowym z wyjątkiem roszczeń przysługujących Kupującemu z tytułu rękojmi".

Zwróć również uwagę na pełnomocnictwa, których udzielenia żąda od ciebie deweloper w umowie końcowej. Często bowiem okazuje się, że zakres pełnomocnictw jest niesprecyzowany. Zbyt ogólny zakres pełnomocnictw może również stanowić podstawę do określenia takiego pełnomocnictwa jako postanowienia niedozwolonego jeśli postanowienie to znajduje się w treści aktu. Pełnomocnictwa w umowie końcowej nie są również dobrą praktyką. Powinny być udzielone w postaci odrębnego dokumentu.

Przykład:
„Nabywca zobowiązuje się udzielić nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złożenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.”

Inne, często spotykane w umowach końcowych klauzule, mogą dotyczyć ustalenia przed dewelopera prawa do korzystania z części wspólnej nieruchomości w celu umieszczania reklam dewelopera, zarządu nieruchomością wspólną przez dewelopera przez określony z góry czas, pozbawienia nabywcę prawa do składania skarg na trwającą obok budowę innej inwestycji dewelopera.

Jeśli zauważysz, że umowa końcowa zawiera postanowienia niedozwolone lub deweloper dodał postanowienia, na które nie wyrażałeś uprzednio zgody, napisz do dewelopera wniosek o usunięcie spornych zapisów. Jeśli deweloper nie zgodzi się na ich wykreślenie, a ty nie jesteś w stanie zaakceptować zmian w umowie, możesz wystąpić do sądu z żądaniem przeniesienia prawa własności do mieszkania, czy domu jednorodzinnego. Wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli dewelopera, które byłoby złożone przez niego poprzez podpisanie umowy końcowej.

Umowa końcowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Koszty aktu notarialnego ponosi nabywca. Koszt odpisów dla dewelopera ponosi deweloper.

 

Podstawa prawna:
art. 2 ustawy o własności lokali 
art. 64, art. 98 – art. 109, art. 158 Kodeksu cywilnego
ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego