Umowa deweloperska jest zawierana przez osobę fizyczną (konsumenta lub osobę fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą), z deweloperem, czyli przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą.
Nie ma znaczenia, w jakiej formie deweloper prowadzi działalność gospodarczą, czy jest to jednoosobowa działalność gospodarcza, czy spółka prawa handlowego, czy też spółdzielnia mieszkaniowa. Deweloper musi jednak prowadzić działalność, która związana jest ze wznoszeniem budynków, ich sprzedażą lub nabywaniem w celu wynajmowania.
Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do podjęcia wielu czynności faktycznych (np. wybudowanie budynku, infrastruktury) oraz prawnych (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, podział nieruchomości).
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Przedmiot umowy deweloperskiej
Przedmiotem umowy deweloperskiej może być samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym np. w bloku, apartamentowcu, segmencie, jak i dom jednorodzinny. Wraz z lokalem mieszkalnym sprzedawany jest również udział w nieruchomości, na której stoi budynek. W wyniku sprzedaży udziałów nieruchomość, na której zrealizowane zostało przedsięwzięcie deweloperskie staje się współwłasnością wszystkich nabywców tzw. nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Przykład:
Częścią wspólną budynku jest elewacja, klatka schodowa, a częścią wspólną nieruchomości są chodniki, grunt, na którym rośnie zieleń, naziemne miejsca postojowe.
Udział w prawie własności nieruchomości wspólnej obliczany jest jako stosunek powierzchni użytkowej kupowanego lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Przykład:
Nabywcy kupują cztery lokale mieszkalne. Budynek został wybudowany na działce o wielkości 2000 m2. Każde z mieszkań wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma po 100 m2. Udział każdego z właścicieli będzie wynosił 100/400= ¼.
W przypadku domów jednorodzinnych, przedmiotem umowy deweloperskiej będzie sprzedaż nieruchomości, na której stoi budynek lub udziałów w tej nieruchomości, np. w przypadku segmentów.
Umowa deweloperska może obejmować również sprzedaż udziałów w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym. Zwykle jednak deweloperzy zobowiązują się do sprzedaży udziałów w garażu odrębną umową przedwstępną.
Koszt umowy deweloperskiej strony ponoszą po połowie.
Umowa deweloperska powinna określać:
- strony umowy, w tym wszystkie dane dewelopera takie jak: nazwę firmy, forma prowadzonej działalności (np. sp. z o.o.), NIP, REGON lub w przypadku spółek numer KRS oraz adres firmy,
- cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z wyszczególnieniem poszczególnych składników ceny, jeśli przedmiotem umowy deweloperskiej jest sprzedaż również innych praw (np. do miejsca postojowego),
- określenie położenia nieruchomości oraz numery ksiąg wieczystych nieruchomości, których umowa będzie dotyczyć (np. księgi wieczystej, drogi, w której nabywca będzie nabywał udział), określenie usytuowania lokalu w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- termin przeniesienia prawa własności,
- informacje o tym czy wpłaty nabywców będą chronione przez rachunki powiernicze prowadzone przez dewelopera oraz czy rachunki te objęte są gwarancją bankową lub ubezpieczeniową; umowa powinna zawierać również nazwę banku, w którym rachunki zostały otworzone,
- numer pozwolenia na budowę i informację o jego prawomocności,
- określenie warunków odstąpienia od umowy,
- wysokości odsetek i kar umownych,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej,
- oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym i załącznikami,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności na nabywcę,
- zobowiązanie nabywcy do nabycia przedmiotu umowy,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu.
Informacja ta jest istotna w sytuacji, gdy deweloper finansuje budowę kredytem. Bank, w którym deweloper wziął kredyt ustanawia na nieruchomości hipotekę. Hipoteka obciąża całą nieruchomość, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie i zabezpiecza bank na wypadek gdyby deweloper kredytu nie zwrócił. Deweloper natomiast zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do przeniesienia własności lokalu bez obciążeń. Aby wykonać to zobowiązanie deweloper, najpóźniej w chwili podpisania umowy sprzedaży, powinien uzyskać z banku zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności na nabywcę. Wydanie takiej zgody skutkuje tym, że w chwili wyodrębnienia i sprzedaży lokalu twoje mieszkanie nie będzie obciążone hipoteką banku, w którym deweloper wziął kredyt. Na etapie zawierania umów deweloperskich bank wydaje promesę, przyrzeczenie, że w przyszłości wyda zgodę na bezobciążeniową sprzedaż mieszkania.
Informacja o wydaniu promesy przez bank powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej, a samo oświadczenie, jeśli zostało uzyskane, powinno zostać dołączone do umowy deweloperskiej jako załącznik.
Zdarza się, że to deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do uzyskania zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności do lokalu. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że deweloper je spełni.
W przypadku, gdy hipoteka na nieruchomości ustanowiona jest na rzecz innego niż bank wierzyciela, deweloper powinien dołączyć do umowy deweloperskiej zgodę tego wierzyciela na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności.
Stan prawny nieruchomości
Warto dowiedzieć się jaki tytuł prawny do nieruchomości ma deweloper zanim zdecydujesz się na zakup lokalu, czy domu jednorodzinnego. Księgę wieczystą nieruchomości możesz sprawdzić tutaj.
Prawo odrębnej własności
Podstawowym i najbardziej pożądanym tytułem prawnym do nieruchomości jest odrębna własność. Oznacza to, że deweloper jest właścicielem nieruchomości i sprzeda ci lokal mieszkalny i związany z nim udział w nieruchomości na własność. Stając się właścicielem nieruchomości będziesz zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości.
Prawo użytkowania wieczystego
Często też nieruchomość, na której deweloper buduje lokale mieszkalne, czy domy, objęta jest prawem użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego oznacza, że właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. Miasto Stołeczne Warszawa), a deweloper jest użytkownikiem wieczystym, któremu właściciel nadał prawo do jej użytkowania. Jeśli nieruchomość objęta jest prawem użytkowania wieczystego, to m.in. przedmiotem umowy deweloperskiej będzie udział w tym prawie. Prawo użytkowania wieczystego nadawane jest na okres 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach okres trwania użytkowania wieczystego może być krótszy, ale nie mniej niż 40 lat. Deweloper powinien podać w umowie deweloperskiej okres, na jaki użytkowanie wieczyste zostało udzielone oraz datę, z którą użytkowanie wieczyste wygaśnie. Kupując lokal lub dom, który został wybudowany na prawie użytkowania wieczystego będziesz musiał uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste.
Podstawa prawna:
art. 3, art. 22, art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
art. 2, art. 3 ustawy o własności lokali
art. 232, art. 236, art. 389 Kodeksu cywilnego