null

Nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej

Drukuj otwiera się w nowej karcie

Kary umowne
Zobowiązania stron w umowie deweloperskiej dzielą się na pieniężne i niepieniężne. Zobowiązania dewelopera to zobowiązania niepieniężne. Deweloper musi stać się właścicielem nieruchomości, uzyskać pozwolenie na budowę, wybudować budynek, a potem wyodrębnić i przenieść własność znajdującego się w nim lokalu na ciebie.

Twoje zobowiązania to w większości zobowiązania pieniężne. Za wykonanie ww. czynności przez dewelopera musisz bowiem zapłacić. Czynnościami niepieniężnymi, które powinieneś wykonać to odbiór lokalu i przystąpienie do umowy sprzedaży.

Strony mogą umówić się, że w przypadku niewykonania zobowiązania przez jedną ze stron druga będzie mogła żądać zapłaty określonej kary umownej. Kara umowna jest umownym, z góry określonym odszkodowaniem, za niewykonanie jakiejś czynności niepieniężnej przez stronę umowy. Kary umowne nie powinny być zbyt wygórowane, a powinny być równomierne dla każdej ze stron.

Przykład:
Przykładem klauzuli niedozwolonej byłoby postanowienie w umowie deweloperskiej, na podstawie którego deweloper mógłby żądać od nabywcy kary umownej w wysokości 5% ceny lokalu mieszkalnego w przypadku nie przystąpienia nabywcy do odbioru lokalu, a nabywca mógłby żądać kary umownej w wysokości 0,01% ceny lokalu mieszkalnego za każdy dzień zwłoki lecz nie więcej niż 5%. W tym przypadku kara umowna wydaje się zbyt wygórowana, a w dodatku jest nieproporcjonalna.

Warto wynegocjować w umowie zapis umożliwiający dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w przypadku, gdy wysokość szkody będzie wyższa niż kara umowna. Brak takiego postanowienia skutkuje tym, że nie będziesz mógł dochodzić zwrotu całej poniesionej szkody, lecz tylko zapłaty określonej kary umownej.

Przykład:
Ucieszyłeś się, że już niedługo deweloper odda ci mieszkanie. Wynająłeś ekipę remontową, która miała dostosować je do twoich potrzeb. Masz również dość wynajmowania mieszkania, za które dużo płacisz. Deweloper jednak opóźnił się z wydaniem lokalu tak dalece, że ekipa remontowa zerwała z tobą umowę żądając zwrotu środków za zakupione materiały i okres oczekiwania. Mija już trzeci miesiąc od terminu, w którym deweloper powinien wydać ci lokal, ale nie masz od niego żadnej informacji kiedy nastąpi odbiór. Twoje straty wynoszą już 10000 zł. W umowie masz jednak zapis, który pozwala ci na żądanie od dewelopera kary umownej w wysokości 5000 zł, jak  również odszkodowania uzupełniającego. Na tej podstawie będziesz mógł żądać od dewelopera rozliczenia kary umownej i zwrotu udokumentowanych strat poniesionych w związku ze zwłoką dewelopera.

 

Odsetki

W przypadku niewykonania zobowiązań pieniężnych, np. gdy spóźnisz się z wpłatą transzy deweloperowi, niezależnie do tego czy deweloper poniósł szkodę, czy nie, należą mu się odsetki za opóźnienie. Wysokość odsetek za opóźnienie może określać umowa.

Jeśli odsetki nie zostały określone umownie należą się odsetki ustawowe. Odsetki ustawowe za opóźnienie to suma stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego ogłaszanej na stronie banku (www.nbp.pl) oraz 5,5% punktów procentowych. Wysokość odsetek ustawowych ogłaszana jest w Monitorze Polskim przez Ministra Sprawiedliwości.

Ani odsetki umowne, ani odsetki ustawowe nie mogą przewyższać odsetek maksymalnych stanowiących dwukrotność odsetek ustawowych.

Przykład:
Spóźniłeś się dwa dni z wpłatą transzy w wysokości 100000 zł. deweloper może naliczyć ci odsetki za dwa dni opóźnienia. Odsetki będą wynosiły 7% w skali roku co oznacza, że za dwa dni opóźnienia deweloper doliczy odsetki w wysokości 38,36 zł.

Odszkodowanie

Pamiętaj, że wybór sposobu dochodzenia roszczeń od dewelopera należy do ciebie. Przysługuje ci prawo wyboru między dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji, a żądaniem pokrycia szkody ze względu na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych musisz pamiętać o tym, że są to sprawy trudne, wymagające wiarygodnych dowodów. Musisz udowodnić, że w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera doszło do szkody w twoim majątku w określonej wysokości. Wysokość szkody również musisz udokumentować. Deweloper może nie zgodzić się z twoim stanowiskiem i sugerowaną przez ciebie wysokością poniesionej szkody.

Przykład:
Deweloper uznał reklamację spękania ściany, ale nie wykonuje prac mimo wielokrotnych monitów z twojej strony. Naprawę wykonuje w końcu wynajęta przez ciebie ekipa remontowa, która wystawiła fakturę za usługę. Możesz żądać od dewelopera zwrotu zapłaconego ekipie remontowej wynagrodzenia. Jesteś w stanie wykazać winę dewelopera, jak i szkodę, którą poniosłeś.

 

Podstawa prawna:
art. 481, 483, 471, 477 Kodeksu cywilnego